房地产行业研究周报：广州首批配售型保障房“落地”怎么看？

　　行业追踪（2025.3.16-2025.3.22）　　广州打响“一线”保障房配售第一枪　　3 月21 日，广州正式启动首批配售型保障房申购意向预登记工作，成为国内第一个推出配售型保障房的一线城市。首批推出的两个项目为萝岗和苑、嘉翠苑，销售基准价分别为15800元/平方米、17300 元/平方米。具体来看，1）萝岗和苑周边的二手房源中，如科城山庄峻森园挂牌均价为4.42 万元/平方米，2 月成交均价约3.66 万元/平，定价约为成交价的43%；嘉翠苑周边的二手房源中，如岭南新世界挂牌均价为4.26 万元/平，2 月成交均价约3.86 万元/平，定价约为成交均价的45%。　　项目同“刚需”高度匹配，严格遵循《管理办法》具体来看，本次广州推除的两个项目均是地铁盘，全部为现楼。两个配售型保障均为“存量转换项目”。根据2024 年7 月广州保障房集中开工活动的披露，广州正加快推进13 个配售型保障房项目的建设，包括5 个存量转换的项目、5 个新开工项目，3 个“按需定建”的项目，筹集房源超过1 万套，总建筑面积达到175 万平方米，总投资超170 亿元。5 个存量转换项目为：嘉翠苑、鸦岗一期、萝岗和苑一期、萝岗和苑二期、石丰路二期。整体来看，两项目配套完善、交通便利，户型以90 平以下为主，价格显著低于市价，契合“刚需”群体住房诉求。　　而从申请条件看，严格遵循2024 年12 月6 日广州市推出《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》，对于申请对象条件、流转限制、转让价格，做出区分于一般商品房的限制条件。　　关注保障房认购情况及其对周边二手价格影响　　其他一线城市中，如深圳配售型保障房推进进展同样较快。我们在2024 年3 月7 日的报告《保障房：新模式、新思路、新使命》中指出：1）保障房对普通住宅存在一定积压效应。主要针对”工薪阶层及城市引进人才”，但不会分流全部“刚需”，两者或存在一定“共生空间”。2）保障房影响市场开发商主体的结构及占比。未来基础需求由政府主导的配租、配租保障房满足，开发商主体或主要聚焦的是竞争核心城市区位需求及改善需求，3）保障房建设较为依赖地方政府的财政支出。中长期低成本资金未来或将持续定向投放于城改及保障房建设领域。我们认为，当下开发商聚焦改善需求、保障房专项借款/专项债加速落地，均在阶段性验证上述观点，而当前更需要关注配售型房源上市后对周边二手价格的影响程度及居民认购情况，或将影响保障房后续推进进程。　　3 月新房、二手房同比增幅收窄　　新房市场本周成交320 万平，月度同比-1.12%，相较上月下降13.44pct；累计库存9770万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交230 万平，月度同比+40.05%，相较上月下降42.31pct。3 月10 日-16 日，土地市场成交建面1339 万平，滚动12 周同比-25.01%；成交总额140 亿元，滚动12 周同比-22.43%；全国平均溢价率16.02%，滚动12 周同比+6.01pct。　　本周申万房地产指数-1.16%，较上周下跌1.64pct，涨幅排名14/31，领先沪深300 指数1.13pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数-3.35%，较上周下降2.85pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数2.22pct；克而瑞内房股领先指数为-4.01%，较上周下跌3.62pct。。　　投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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